Uso del suelo del predio establecido en el Plan de Desarrollo Urbano vigente. Antes de comprar, comprueba que el uso de suelo permisible para el predio permita, en materia urbanística, el uso que quieras dar al predio.

Presencia de Plantas y Animales en riesgo. El predio puede presentar plantas y animales protegidos por norma o ubicarse en un sitio ecológicamente delicado. Los proyectos que pretenden ubicarse en estos sitios requieren de una mayor inversión ya que los permisos ambientales son mas cotosos y obligan a la realización de múltiples actividades de prevención, mitigación y compensación de impactos ambientales.

Tipo de vegetación presente en el terreno. Los proyectos a ubicarse en zonas con vegetación nativa requieren del permiso para remover vegetación (permiso de cambio de uso de suelo forestal) y de la elaboración y aplicación de medidas ambientales de protección de flora y fauna, conservación de suelos, prevención de incendios forestales, entre otros, lo que a su vez representa un mayor costo de ejecución.

Predio con edificaciones. Los permisos ambientales forman parte del predio, por lo tanto, durante la compra de un inmueble se debe solicitar también un juego de todos los permisos ambientales o procedimientos administrativos y, de ser posible, referirlos en la escritura pública de compra-venta con el objeto de liberar al nuevo dueño de cualquier responsabilidad ambiental que resulte por las obras y actividades realizadas en el predio previo a su adquisición.

Si vas a adquirir un inmueble frente a un cuerpo de agua (mar, río, estero…) investiga la ubicación de la zona federal oficial vigente con respecto al predio y verifica que no invada al lote. En el caso de que la zona federal invada al lote, entonces la sección invadida forma parte de los bienes nacionales que son inajenables.

En el caso de que ya exista una concesión para la zona federal, verifica que el título de concesión señale claramente las obras ubicadas sobre esta faja. Las obras que existen en la zona federal y que no están señaladas en el título de concesión se consideran como ‘ocupación sin autorización’ y pueden ser motivo de sanción administrativa o penal. Además, asegúrate que se esté en cumplimiento total de la sección del título de concesión denominada ‘Obligaciones’. El título de concesión deberá pasar por un trámite de CESION DE DERECHOS llevado ante la institución de gobierno que otorgó el título, éste trámite deberá firmarse por las dos partes.

Todas las obras con cimentación que se ubiquen en la zona federal marítimo terrestre, aparte de estar mencionadas en el título de concesión, deben estar autorizadas en materia de impacto ambiental. Verifica que se tenga esta autorización o que se tenga la respectiva regularización jurídica de las obras en materia de impacto ambiental.

Por ley, los propietarios de los lotes que colindan con zona federal deben pagar bimestralmente los derechos por el uso, goce y aprovechamiento de esta zona aún sin tener el título de concesión. Los derechos a pagar dependen si la concesión tiene obras, es usado con fines de lucro o se ha mantenido en sus condiciones naturales, el monto a pagar se calcula por metro cuadrado y se publica anualmente en el artículo 232 C de la Ley Federal de Derechos vigente (Zona VIII: Bahía de Banderas, Nayarit). NOTA IMPORTANTE: Una edificación frente al mar cuyas obras con cimentación invaden la zona federal, sin título de concesión, ni autorización en materia de impacto ambiental y que aún no ha sido objeto de procedimiento ante la PROFEPA tiene DOS IRREGULARIDADES: una por ocupación ilegal de la zona federal y otra por construir sin autorización en materia de impacto ambiental, esta doble irregularidad debe tratarse con cuidado ante la PROFEPA ya que puede convertirse en un proceso penal.