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Zonificación Urbana
Lineamientos de construcción en Bahía de Banderas, Nayarit
Los lineamientos de construcción y usos permisibles, en materia urbanística, que deben observarse durante el diseño arquitectónico se dictan en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas (2002), en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Nuevo Vallarta y Flamingos para aquellos predios inscritos en el Fraccionamiento Náutico Turístico Nuevo Vallarta, o en su caso, en el Plan Parcial del proyecto previamente autorizado (ponemos a tu alcance los planes parciales que han sido autorizados en la página de descargas).
En estos planes se señalan el tipo de utilización del suelo por zonas y sus respectivas normas de control de la densidad de la edificación. Es importante destacar que los planes únicamente se refieren al aspecto urbanístico y no al aspecto ambiental, por lo tanto un proyecto puede ser viable urbanísticamente hablando pero no en el aspecto ambiental. Deben tratarse como dos cuestiones independientes.
El Plan Municipal de Desarrollo Urbano señala para cada zona los siguientes lineamientos:
- número máximo de viviendas o lotes por hectárea.
- número de cuartos de hotel, bungalows, villas o suites por hectárea.
- intensidad de ocupación del suelo (total de metros cuadrados que se pueden edificar en planta baja -superficie techada-).
- intensidad de utilización del suelo (total de metros cuadrados de la edificación, sumando todos los niveles -sin incluir sótano-).
- niveles máximos de construcción.
- mínimo número de cajones de estacionamiento por lote privativo.
- porcentaje de área de donación que se debe entregar al ayuntamiento municipal.
- metros lineales de restricción frontal, lateral y trasero.
- usos compatibles o permisibles
Nota. El nivel de cumplimiento con los lineamientos establecidos en el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) o el Plan Parcial de Urbanización que le aplique al predio es uno de los factores principales que determinan la fluidez de los permisos municipales, estatales y federales.
Para el caso de Fraccionamientos, éstos deben apegarse además a los lineamientos establecidos en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, en el cual se establecen las dimensiones mínimas de la superficie a subdividir y de los lotes, vialidades y banquetas, el porcentaje del área de donación y las obras de urbanización.
- Reglamento de desarrollo urbano y construcción para el municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, publicado en el Periódico Oficial del Estado de Nayarit el 06 de febrero de 2008.
- Reglamento municipal de zonificación y usos del suelo de Bahía de Banderas, Nayarit, publicado en el Periódico Oficial del Estado de Nayarit el 09 de julio de 2003 y su reforma publicada el 08 de agosto de 2009.
- Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit publicada en el Periódico Oficial del Estado de Nayarit el 19 de mayo de 1999, y su reforma publicada el 01 de septiembre de 2007.
- Ley General de Asentamientos Humanos, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de julio de 1993.
Si se trata de un proyecto grande, podrías elaborar una propuesta de Plan Parcial y someterlo a cabildo y a consulta pública. Dicha modificación al Plan de Desarrollo deberá publicarse en el Periódico Oficial para ser válido. Tiene que pasar por todo el proceso para que las autoridades municipales, estatales y federales avalen el procedimiento. Si se cortan pasos podrías caer en el problema de que la autoridad federal considere como nulo el procedimiento y tengas que volver a iniciar o parchar.